Ulga mieszkaniowa przysługuje też na lokal za granicą
Ulga mieszkaniowa zależy od celu, w jakim nabywana jest nieruchomość. Jeśli polski podatnik zamierza mieszkać przykładowo na Sycylii, to oczywiście skorzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego, o ile tam zamieszka. Nawiasem mówiąc, ewentualna perspektywa zamieszkania za granicą wielu polskim podatnikom nie jest ostatnio szczególnie obca.
W rozliczeniu ulgi w PIT-39 obowiązuje zasada ogólna, zgodnie z którą osoby fizyczne, które zbyły nieruchomość przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, zobowiązane są zapłacić 19% podatek dochodowy od uzyskanego dochodu. Jeżeli zbycie nieruchomości następuje poza działalnością gospodarczą, podatnicy mogą uchylić się od zapłaty podatku dochodowego dzięki tzw. uldze mieszkaniowej.
Kiedy ulga mieszkaniowa i w jakiej wartości?
Dla zastosowania ulgi mieszkaniowej konieczne jest poniesienie wydatków na nabycie nieruchomości, czyli w szczególności na:
- zakup mieszkania, domu (albo ich części lub udziału), a także gruntu lub prawa do gruntu z nimi związanego,
- zakup spółdzielczego prawa do mieszkania lub domu jednorodzinnego (albo udziału w takim prawie),
- zakup działki pod budowę domu (również z rozpoczętą budową) albo innej działki, która później zostanie przeznaczona pod budowę domu,
- budowę, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego domu lub mieszkania,
- adaptację, rozbudowę lub przebudowę budynku, lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne.
Natomiast dochód ze zbycia nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym, jeżeli zostanie potem wydatkowany:
- na własne cele mieszkaniowe,
- w okresie 3 lat, licząc od końca roku, w którym odpłatnie zbyto ww. nieruchomość.
Jeżeli podatnik wydatkuje cały uzyskany przychód ze sprzedaży nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, w przypadku wydatkowania części przychodu uzyskanego ze sprzedaży – podatek zostanie częściowo zmniejszony.
Wydatkować należy nie zysk uzyskany na transakcji, ale całą wartość wynikającą ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli podatnik nabył nieruchomość za 300 tys. zł i przed upływem 5 lat zbył ją za 500 tys zł, na nową nieruchomość wydać musi 500 tys. zł (jeśli chce uniknąć zapłaty podatku dochodowego).
Miejsce położenia nieruchomości
Nie ma decydującego znaczenia położenie nowej nieruchomości, kupowanej za pieniądze uzyskane ze sprzedaży poprzedniej, byle dawało się tam zamieszkać i kraj ten miał zawartą z Polską odpowiednią umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Ustawodawca pozwala na szerokie zastosowanie ulgi poprzez nabycie nieruchomości położonej w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (Islandia, Liechtenstein, Norwegia) albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Podatnik ma do wyboru 31 państw. Potwierdza to m.in. DKIS w interpretacji indywidualnej z 4 marca 2026 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.10.2026.2.MS2: „wydatkowanie przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w Polsce na zakup lokalu mieszkalnego położonego na terytorium Cypru – nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – stanowić będzie wydatek na własny cel mieszkaniowy”.
Decydując się na nabycie nieruchomości poza RP warto wskazać, iż zwolnienie z opodatkowania środków pochodzących ze zbycia nieruchomości stosuje się jednak pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe. Przed poniesieniem wydatków inwestycyjnych poza obszarem Polski rekomendowane jest więc sprawdzenie, czy istnieje wymiana informacji między Polską a krajem położenia zagranicznej nieruchomości.
Własny cel mieszkaniowy, dowody
Podejmując decyzję o skorzystaniu z preferencji w postaci ulgi mieszkaniowej należy pamiętać, iż możliwa jest ona wyłączenie gdy ponoszone wydatki spełniają przesłanki „własnego celu mieszkaniowego”. Nie spełnia celu mieszkaniowego nabycie nieruchomości w celach rekreacyjnych, czy mówiąc wprost: inwestycyjnych.
Zamieszkanie tam – dla przykładu – naszych dzieci, studiujących za granicą może nie spełnić warunków potrzebnych do skorzystania z ulgi. Podobnie z babcią. Nawet razem z dziadkiem, niekoniecznie wypełnią ustawowo określone znamiona zamieszkania tam przez nas (osobiście przez podatnika).
Mądrze jest się nastawić na zupełnie usprawiedliwioną w takim wypadku kontrolę polskiego urzędu skarbowego. Skarbówka raczej nie będzie nas pytać o pogodę, a przynajmniej na tym nie poprzestanie. Fiskusa interesować będą rachunki za media (czy odpowiadają normom zużycia dla zadeklarowanej liczby osób), paragony ze sklepów spożywczych, bilety komunikacji publicznej, przysłowiowe pokwitowania z pralni czy parkingu itp.
W razie wątpliwości, czy planowany za granicą pobyt we własnym lokum uprawnia do skorzystania z ulgi dobrze jest zasięgnąć konsultacji u doradców podatkowych – polskich lub zagranicznych. Profesjonaliści są na dobrze zorientowani w tych sprawach.
Lecz przede wszystkim, życzmy sobie, by zakup mieszkań w naszym kraju stał się na powrót co najmniej tak atrakcyjny, jak kiedyś.
Podstawa prawna: art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25-27 Ustawy z dn. 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
Stan prawny: 12.04.2026 r.
